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動態(tài)投資回收期指標一般用于評價開發(fā)完成后用來出租或經營的房地產開發(fā)項目。（）

房地產開發(fā)項目用于銷售時，也要計算借款償還期。（）

房地產置業(yè)投資項目經濟評價的靜態(tài)指標有投資利潤率、資本金利潤率和靜態(tài)投資回收期三個。（）

內部收益率的經濟含義是在項目壽命期內項目內部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著到項目壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。（）

某開發(fā)商以6000萬元的價格獲得了一宗占地面積為5000m2的土地50年的使用權，建筑容積率為7，建造成本為4000元/m2（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費和公共配套設施建設費），其他工程費為建造成本的6%，開發(fā)期間稅費等其他費用為800萬元，管理費為土地成本、建造成本、其他工程費和開發(fā)期間稅費等其他費用之和的3.5%，市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的1%、2%和6%，預計建成后售價為10000元／m2。項目開發(fā)周期為3年，前期1年，建造期2年，地價于開始一次投入，土地管理費在前期均勻投入，建造成本、其他工程費、開發(fā)期間稅費等其他費用和建設期管理費在建設期內均勻投入；年貸款利率為8%，按季度計息，融資費用為貸款利息的10%。試求該項目開發(fā)商的成本利潤率。

基準收益率是凈現值計算中反映資金時間價值的基準參數，決定基準收益率大小的因素主要是項目風險。（）

某房地產開發(fā)項目的占地面積為6000m2，用途為商住兩用，土地使用權年限為40年，規(guī)劃容積率為3。咨詢公司根據地塊的實際情況提出以下方案：該項目1～3層為賓館，其余為住宅，建設期為3年，賓館的總面積為5000m2，可用于經營部分為4500m2，可建成100個標準間，當地同檔次賓館的平均價格為330元／間一天。前三年的入住率均為70％，從第四年開始穩(wěn)定在85％，運營費用為經營收入的42％，建成后即可開始經營，計劃經營20年，然后將賓館整體轉售，預計轉售凈收益為5000萬元。住宅部分的總建筑面積為13000m2，建成后全部出售，預計平均銷售價為6500元／m2，銷售稅費為銷售收入的5.5％，假設建成后即售完。該方案的總投資為8000萬元，其中60％來源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為8％，第一年投資額為總投資的20％，全部為自有資金；第二年投資額為總投資的45％，其中20％為自有資金，25％為銀行貸款；第三年投資額為總投資的35％，全部為銀行貸款，建設期只計息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的1500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為20年，年利率8％，本貸款按年等額還款，其余還款額來自于住宅的銷售收入。假定投資發(fā)生在年初，收入和成本發(fā)生在年末，一年按365天計算（計算結果精確到小數點后2位）該項目全投資目標收益率為18％，自有資金目標收益率為20％。（1）完成下列現金流量表；（2）求該方案的全投資財務凈現值和財務內部收益率；（3）求方案自有資金的財務凈現值。（12分）

在房地產開發(fā)投資中當預售商品房時，開發(fā)期與銷售期不會重疊。（）

某開發(fā)商獲得某項目用地4200m2，規(guī)劃建設用地面積4000m2，總容積率為6.5，地上建筑容積率為5．0。項目開發(fā)周期為2年，購買土地使用權后半年開始建設，工期為1.5年，購買土地使用權費用為7200萬元，建造成本為4000元/m2（包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費用、基礎設施建設費、公共配套設施建設費和開發(fā)期間稅費等其他費用），其他工程費為建造成本的10%，管理費用為土地成本、建造成本和其他工程費的5%，貸款利率為12%，按季計息，融資費用為貸款利息的10%。項目可出租面積系數為0.85，預計建成后前兩年年租金為2100元／m2，以后逐年提高6%，運營成本占租金收入的12%，空置率為10%，當前房地產投資收益率為15%，土地使用權期限為50年，且土地使用權出讓合同中已約定不可續(xù)期，建筑物為框架結構，試求該項目成本利潤率（假設土地購置費于期初一次性投入，土地管理費在前期均勻投入，建造成本、其他工程費和建設期管理費在建設期內均勻投入）。

投資回報主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的收回。（）