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問答題
【計算題】某工業(yè)開發(fā)區(qū)征用土地總面積5km2，土地出讓年限為50年。根據測算，該開發(fā)區(qū)土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為4.5億元，征地中發(fā)生的其他費用為1.5億元；征地后，土地開發(fā)的費用為2億元／krn2，開發(fā)周期為兩年，且第一年的投資額占總開發(fā)投資的40％，總投資回報率為20％，土地增值收益率取20％，當年銀行年貸款利息率為10％。試估算出該區(qū)域50年期的工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。
答案：
根據題意，采用成本法進行評估，步驟如下。
（1）計算土地取得費
土地取得費為：（4.5＋1.5）×1...
（1）計算土地取得費
土地取得費為：（4.5＋1.5）×1...
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問答題
【計算題】某公司于1998年3月以有償出讓方式獲得位于某市二級地A地塊50年期的土地使用權，面積為3500m2；并于1999年9月在此地塊上建成9800m2寫字樓，當時建筑造價為1500元／m2；其經濟耐用年限為60年。目前該建筑物全部出租，每月實收租金27元／m2。根據估價機構掌握的經篩選后的資料，目前當?shù)赝惤ㄖ锍鲎庠伦饨鹨话銥?8元／m2，該類建筑物重置價格為1700元／m2，不動產所有者需支付的年管理費為建筑物年租金的2％，年維修費、年保險費分別為建筑物重置價格的2％、0.5％，每年支付的土地使用稅及房產稅為每建筑平方米32元，土地資本化率和建筑物資本化率分別為5％和7％。根據以上資料估算A地塊在2001年3月的土地使用權價格。
答案：
估價過程
（1）待估不動產出租，為有收益的不動產，適宜采用收益法評估A地塊的價格。
（2）計算總收益...
（1）待估不動產出租，為有收益的不動產，適宜采用收益法評估A地塊的價格。
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問答題
【計算題】某人購買某不動產，到銀行辦理抵押貸款，獲得購房資金的70％，貸款的年利息率為5％，自有資金的一般收益率為8％，試計算不動產的資本化率。
答案：
不動產資本化率＝70％×5％＋30％×8％＝5.9％
