甲乙簽訂一份房屋租賃合同，甲將房屋出租給乙，租期3年。合同訂立后，甲又向丙借款6萬元，并以其已出租房屋作為抵押，雙發(fā)簽訂了抵押協(xié)議。規(guī)定如甲在一年內不能還清借款，則將房屋作價轉讓給丙。后甲不能還清借款，將房屋過戶給丙，并要求乙從房屋中搬走，并認為甲在租期未滿前將房屋出賣或抵押給他人，損害了他的利益，要求法院認定房屋抵押和買賣合同無效。
問題：甲能否將租賃的房屋抵押或出賣？