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李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以3000元/㎡的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元/㎡.請(qǐng)問：1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/㎡.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/㎡.你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2009年6月以3000元／m2的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2010年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元／m2。請(qǐng)問：1．張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性？2．2011年7月該房屋被列入征收范圍，國(guó)有土地上房屋征收決定公告頒發(fā)日為2011年7月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受征收人委托進(jìn)行國(guó)有土地上房屋征收估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2011年4月征收的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性？

法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定，拍賣所得價(jià)款除按法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費(fèi)。請(qǐng)問：1．估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)？為什么？2．拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定？如何確定？3．乙公司欲競(jìng)買該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競(jìng)買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)？4．該辦公樓有租約，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)租約未到期，在評(píng)估時(shí)是否考慮租約影響？

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.請(qǐng)問：1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

某監(jiān)理公司承擔(dān)一寫字樓的監(jiān)理任務(wù)，合同中明確了投資監(jiān)理的有關(guān)任務(wù)內(nèi)容。問題:1、該樓的施工圖預(yù)算是采用單價(jià)法編制的，監(jiān)理工程師如何對(duì)其進(jìn)行審查。2、合同規(guī)定，承發(fā)包雙方進(jìn)行工程款結(jié)算前，由監(jiān)理工程師對(duì)承包方完成的工程量進(jìn)行計(jì)量，以此作為結(jié)算的依據(jù)。為此，承包方要按照協(xié)議條款約定的時(shí)間向監(jiān)理工程師提交已完工程的報(bào)告，在這種情況下，監(jiān)理師如何進(jìn)行工程計(jì)量?承包方在監(jiān)理師計(jì)量過程中如何做?

某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。請(qǐng)問：1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?

甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元／m2。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估出拍賣底價(jià)為3800元／m2。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價(jià)格為3860元／m2，其余14棟無人承接，退還給甲公司。當(dāng)1999年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元／m2售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)所當(dāng)時(shí)評(píng)估的拍賣底價(jià)過低，而且別墅的拍賣底價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元／m2，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。請(qǐng)問，乙房地產(chǎn)估價(jià)所堅(jiān)持當(dāng)時(shí)估價(jià)結(jié)論的理由有哪些？

某管道工程建設(shè)項(xiàng)目，在施工過程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意，施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷售單位訂購(gòu)了一批鋼管。鋼管運(yùn)抵施工現(xiàn)場(chǎng)后，經(jīng)監(jiān)理人員檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，鋼管質(zhì)量存在下列問題：1、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書和檢測(cè)證明材料;2、鋼管外觀粗糙、標(biāo)識(shí)不清，并且存在銹斑。3、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實(shí)驗(yàn)資質(zhì)的單位試驗(yàn)質(zhì)量合格，并出具了試驗(yàn)報(bào)告。【問題】1、對(duì)上述問題應(yīng)如何處理?2、如果管材不合格進(jìn)行退場(chǎng)等損失如何處理?

將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過（）途徑。

該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為()