00122房地產(chǎn)評估問答題每日一練(2019.10.15)

來源：考試資料網(wǎng)

1.問答題某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元，管理費用為建造成本的5%，銷售稅費為60萬元，利息率為7.5%，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值均為零。試評估該建筑物的現(xiàn)值。

參考答案：重置成本=（800+800×5%+60）×（1+7.5%）+120=1087.5萬元
折舊=（1087.5÷5...

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2.問答題某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為多少萬元。

參考答案：物質(zhì)折舊=(2000÷50×10)+10+(200÷5×4)+(250÷15×9)=620萬元

3.問答題某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少萬元？

參考答案：P=216×(P/A,8%,2)+5616÷(1+8%)2=385+4815=5200萬元

4.問答題已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%時的價格為4000元/m²；如果該房地產(chǎn)的剩余收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格為多少元/m²？

參考答案：（1）年純收益A=4000÷（P/A，8%，50）=326.97元
（2）評估價格=326.97×（P/A，6...

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5.問答題某公司購買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為多少萬元？

參考答案：P=6×(F/P,2%,7) ×(P/A,7%,32)=87萬元

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