00122房地產評估問答題每日一練(2019.10.14)

來源：考試資料網(wǎng)

1.問答題某宗房地產是于4年前以競拍方式取得，當時獲得的土地使用期限為40年并約定不可續(xù)期。經過分析其實際收益比較接近市場平均水平，而且已知其在過去4年里的凈收益分別為31萬元、29萬元、30.5萬元、29.5萬元。預計其未來每年的凈收益基本穩(wěn)定，報酬率為8%。計算該宗房地產當前的收益價格為多少萬元？

參考答案：（1）年純收益A=（31+29+30.5+29.5）÷4=30萬元
（2）評估價格=30×（P/A，8%，36...

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2.問答題期房與現(xiàn)房的價格孰高孰低？

參考答案：在期房與現(xiàn)房同品質（包括質量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等）下，期房價格低于現(xiàn)房價格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即...

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3.問答題某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為多少萬元？

參考答案：P=216×(P/A,8%,2)+5616÷(1+8%)2=385+4815=5200萬元

4.問答題已知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%時的價格為4000元/m²；如果該房地產的剩余收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格為多少元/m²？

參考答案：（1）年純收益A=4000÷（P/A，8%，50）=326.97元
（2）評估價格=326.97×（P/A，6...

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5.問答題某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命50年，有效經過年數(shù)為8年，經調查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元，管理費用為建造成本的5%，銷售稅費為60萬元，利息率為7.5%，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設殘值均為零。試評估該建筑物的現(xiàn)值。

參考答案：重置成本=（800+800×5%+60）×（1+7.5%）+120=1087.5萬元
折舊=（1087.5÷5...

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